Contractant Général

Parmi tous les professionnels auxquels il est possible de confier un projet immobilier, le contactant général, aux côtés de l’architecte ou du maître d’œuvre est parfois encore un professionnel mal connu. C’est un expert des projets clé-en-main qui vous propose de vous reposer entièrement sur lui pour réaliser une extension, une rénovation ou un aménagement. Particuliers et entreprises font appel à lui. Voyons pourquoi.

Bien comprendre ce qu’est un contractant général

contractant général chantierLe terme de contactant général reprend l’appellation anglo-saxonne d’“Architects General Contractor”. Il se démarque des autres professionnels du bâtiment par sa formule clé-en-main, que l’on peut résumer succinctement par : un interlocuteur unique et des prix et des délais fixés fermement, et contractuellement.
Un contractant général est donc là pour garantir le maximum de sécurité à ses clients, tout en leur assurant les meilleures conditions en termes de prix, de délais et de qualité. Contrairement aux autres professionnels du secteur, il engage son expertise sur chaque mission et est tenu envers son client à une obligation de résultats.

Le champ d’expertise du contractant général

Il prend en charge l’intégralité d’un projet dans son ensemble, si bien que le client n’aura jamais à intervenir, si ce n’est pour le suivi de sa commande. On dit de lui qu’il cumule toutes les casquettes :

  • chef de projet ;
  • architecte ;
  • gestionnaire administratif ;
  • maître d’œuvre ;
  • et bien plus…

L’étendue de sa tâche se décompose en plusieurs étapes, qu’il pilote et coordonnent entre elles.

Conception du projet

À ce stade, le contractant général s’occupe de l’étude d’avant-projet qui peut commencer avec la recherche du terrain (mais pas toujours) et l’analyse des travaux en termes de faisabilité. Cette étude détermine leur composition et les solutions techniques envisagées. Elle donne lieu à une première conception architecturale et un montage des plans, des coupes ou façades, le détail des dimensions, le choix des matériaux… On décide aussi à ce stade du choix des installations et des équipements, pour arriver à une estimation des travaux décomposée en lots. C’est ensuite qu’a lieu la consultation des entreprises intervenantes pour donner lieu aux premières estimations chiffrées des travaux.
Le contractant général s’occupe aussi de l’étude de sol et de certaines réglementations comme la RT 2012 sur la conformité thermique.
Autre point important : il se charge des démarches administratives, comme la déclaration préalable de travaux, le permis de construire ou la déclaration d’achèvement. L’accompagnement à la recherche de financements ou de subventions fait aussi partie du service lorsqu’il est nécessaire.

La réalisation

Le contractant général porte la casquette de maître d’œuvre, car on lui confie la charge de la bonne marche et de la coordination des travaux. Il s’appuie pour cela sur son réseau de partenaires dédiés tous corps d’état, des professionnels compétents et sélectionnés qui travaillent sous contrat avec lui. Il planifie leurs différentes interventions et leur communique les consignes de construction.
Il va organiser aussi les réunions de suivi de chantier avec un conducteur de travaux attitré et un coordinateur en matière de protection de santé et de sécurité. Le contractant vérifie la conformité des travaux par rapport au cahier des charges de son client et s’occupe de lui rédiger des comptes-rendus.

La livraison du chantier

A ce stade, le contactant général se charge de vérifier le bon achèvement du chantier et de signer le procès-verbal d’acceptation des travaux. L’entière responsabilité  du chantier repose sur ses épaules et il doit s’assurer, à ce titre, des garanties associées au contrat.  Elles comptent :

  • la garantie de parfait achèvement : d’une durée d’un an, qui couvre les défauts et malfaçons que le client pourrait découvrir ;
  • la garantie de bon fonctionnement : d’une durée de 2 ans, qui couvre les problèmes relatifs aux équipements du logement comme les portes et les fenêtres ;
  • la garantie décennale : qui couvre durant les 10 ans suivant la réception des travaux contre les dommages touchant la solidité de l’ouvrage.

Durant toute la durée des garanties, un contractant endosse la responsabilité juridique des travaux (on peut donc se retourner contre lui). Néanmoins, la garantie dommage-ouvrages reste une assurance obligatoire à souscrire pour le client.

À savoir : le contrat de responsabilité civile décennale du contractant doit porter la mention «  activité de contactant général », car son assureur se retourne contre le sous-traitant en cas de vices ou de malfaçons compromettant la solidité de l’ouvrage.

Quels sont les engagements d’un contractant général ?

De l’étude de l’avant-projet et de la consultation des différents corps de métier, résulte une estimation précise du coût des travaux et de leur durée. Ces données ont la caractéristique d’être fermes, définitives et seront fixées par contrat.
Ce contrat est valable et signé entre le client, qui fait office de maître d’ouvrage (dans le jargon professionnel du bâtiment) et le contractant général (maître d’œuvre). Bien entendu, il ne sera signé qu’une fois que toutes les questions du client auront été clarifiées. Lors de la signature de ce contrat clef en main, on parle de PMG ou prix maximal garanti. L’enveloppe forfaitaire décidée ne pourra être revue en cours de contrat, et ce, même si des imprévus se présentent.

Comparaison entre le contractant et les autres professionnels

architecte contractant généralVous souhaitez réaménager des combles en chambre ou encore réaménager la surface d’un magasin en bureau : alors, vers qui allez-vous vous retourner ?

Le maître d’œuvre simple

Qui peut être votre maître d’œuvre ? Un architecte ou un entrepreneur du bâtiment. Il vous est possible de passer par ce professionnel qui se chargera en partie de tout ce que peut faire un contractant général : réalisation des plans, choix des entreprises prestataires, chiffrage de la totalité des travaux, coordination de l’exécution des travaux… Tout comme le contractant, il devra veiller au respect des délais et à ne pas dépasser le budget imparti, mais le champ de ses responsabilités est plus restreint.

Ce n’est pas lui, notamment, qui engage les entreprises prestataires. Il joue seulement un rôle d’interface entre elles et le maître d’ouvrage, qui est seul responsable de ses choix. Contrairement au contactant général, il n’est pas lié avec eux par contrat. Donc, le maître d’œuvre ne peut intervenir ni au nom du maître d’ouvrage, ni pour son compte. Sa responsabilité n’est pas engagée en cas de sinistre. En cas de problème, le maître d’ouvrage se retrouve seul face aux prestataires qu’il a engagés, ou face à leur compagnie d’assurances. Cela multiplie pour lui les interlocuteurs et les sources de litiges. Au niveau des coûts, le maître d’œuvre s’engage sur une enveloppe forfaitaire prévisionnelle, et n’est pas tenu à ce titre, à un quelconque engagement contractuel.

L’entreprise générale de bâtiment

Une entreprise de bâtiment regroupe les différents professionnels nécessaires pour construire une maison ou entreprendre des travaux de rénovation. Elle détient souvent une compétence en gros-œuvre et maçonnerie et fait appel à des sous-traitants pour l’électricité, la plomberie, les peintures… C’est donc elle qui choisit ses professionnels, à l’instar du contractant général. Mais, contrairement à lui, elle ne s’engage que sur la réalisation des travaux auprès de son client et n’assure pas toutes les missions de conseil. Le client devra donc consulter seul un architecte, veiller lui-même aux réglementations en vigueur auprès de la mairie et du Plan Local d’Urbanisme, puis effectuer parallèlement toutes ses démarches administratives.
Par ailleurs, l’entreprise de bâtiment est liée à ses sous-traitants, ce qui ne favorise pas son objectivité en cas de problème comme un retard de chantier.

Pourquoi choisir un contactant général ?

Le contactant général réalise donc le même travail qu’un maître d’œuvre, tout en apportant une prestation plus complète, augmentée d’un niveau de responsabilité accru. On s’adresse à lui avant tout pour avoir l’assurance de n’avoir qu’un seul interlocuteur qui orchestre tout le processus des travaux de A à Z. Ce qui est synonyme de :

Réduction des coûts

Avec le prix fixe de départ bien sûr, qui représente une sorte de « tout compris », quels que soient les aléas du chantier et durant toute la durée des travaux. En cas de défaillance d’un prestataire, c’est le contactant qui règle le problème et il n’en coûte pas plus cher au client. De plus, le contractant général a plus de poids pour négocier les différents tarifs avec son réseau de prestataires, ce qui peut dégonfler le poids de certains devis. Un contactant a aussi un rôle d’expert pour conseiller des matériaux et des solutions techniques les plus innovantes du moment, mais aussi les plus intéressantes du point de vue tarifaire. Pour les professionnels, les contractants peuvent conseiller des constructions durables, intéressantes sur le plan fiscal et respectueuses des nouvelles normes environnementales.

Respect des délais

Préférer un contractant général, c’est aussi se donner l’assurance que la remise des clés aura bien lieu le jour dit, soit à la date incompressible portée au contrat. On l’a vu, cela ne sera pas toujours le cas avec un maître d’œuvre simple ou une entreprise de bâtiment, qui travaille selon un planning prévisionnel qui n’assure les délais, que sous réserve que les prestataires tiennent leurs engagements.

Sérénité

L’avantage de l’interlocuteur unique enlève bien des tracasseries ! Il n’y a qu’à songer aux multiples contrats à signer et à toutes les factures à gérer, aux éventuelles complications en cas de défaillances d’un prestataire… Un interlocuteur unique est indéniablement rassurant. Il fait gager un temps précieux à ceux qui en ont peu pour suivre l’avancement de leur chantier. Car il en faut, effectivement, pour négocier avec chaque corps de métier, se rendre disponible pour visiter les chantiers, sans parler des compétences techniques à avoir pour être en mesure de discuter avec des professionnels du Btp !

Fiabilité

Un contractant général s’engage dans une garantie de résultats des performances techniques. Cela suppose au départ une précision plus grande dans la définition des prestations et une estimation de la maîtrise d’œuvre qui sera plus réaliste. De plus, on peut compter sur lui pour que les chantiers avancent, car il palie aux inconvénients d’une mise en œuvre éclatée, et aux inconvénients de marchés répartis en lots entre les différents corps de métier. Il fait le lien avec chacun d’entre eux et traite les problèmes de façon centralisée, en y apportant une réponse unique.

Souplesse d’exécution

Bien que les contours du projet immobilier soit clairement définis au contrat, il est néanmoins possible d’envisager des modifications en cours de travaux, grâce à des avenants de contrat. Cela est possible parce qu’il est plus facile d’aménager un seul et unique contrat, que de multiples engagements avec de nombreux prestataires.

Transparence du début à la fin des travaux

L’offre clé en main facilite la transparence de la prestation, du début à la fin. Le contractant faisant un peu office de chef d’orchestre entre la planification, l’exécution et  la coordination, effectue plus vite une synthèse pour écourter plus facilement les process en phase de réalisation.

Les projets immobiliers en question

plan contractant généralUn contactant général passe un marché unique pour la conception et la réalisation de tous travaux de construction, concernant les particuliers comme les entreprises. La seule exception concerne la construction des maisons neuves, qui, selon la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, est réservée aux seuls constructeurs de maisons individuelles (CMI).

Agrandir son habitation

L’agrandissement d’un lieu de vie est possible, car les réglementations d’urbanisme l’autorisent. C’est une solution que l’on envisage volontiers lorsque la famille s’agrandit pour s’éviter un déménagement. C’est aussi une façon de valoriser son habitation grâce aux différentes architectures possibles : extension (en hauteur, en largeur ou non-attenante à l’habitation) et en utilisant toute la gamme de matériaux d’aujourd’hui : bois, verre, parpaings…

Un contractant général est entouré des spécialistes qui vous aideront à définir votre projet : bureaux d’études pour la faisabilité du projet, architectes pour le tracé des plans, avis techniques d’experts pour l’utilisation de nouveaux matériaux et connaissances des réglementations pour vérifier la conformité de votre projet. Il effectue aussi pour vous toutes les démarches administratives, avec la demande préalable de travaux, l’obtention du permis de construire, et la réalisation au besoin d’une réglementation thermique.

La rénovation d’une habitation

Les enjeux de la rénovation d’une habitation peuvent être multiples : que l’on souhaite la rendre plus esthétique ou plus fonctionnelle ou que l’on souhaite la transformer en vue de la louer. Les dispositifs fiscaux actuels sont, en effet, très favorables à la réalisation de travaux transformant un vieux bâti en logement moderne et rentable sur le plan locatif.
Une rénovation peut être complète, comme la transformation d’une grange en garage, ou partielle, comme la rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bains. Elle peut être extérieure et concerner la façade ou le toit, ou intérieure en portant sur les équipements, l’agencement des pièces…

Un contractant général est entouré de tous les professionnels capables de piloter un projet de rénovation. Ils vont concevoir les préconisations techniques sur-mesure collant à chaque projet et identifier les contraintes.
Pour une réhabilitation extérieure, par exemple, si une phase de démolition est nécessaire, la réhabilitation passera par une consolidation du gros œuvre
(murs porteurs, poutres, poteaux, planchers entre les étages).
Quant aux réhabilitations intérieures, elles nécessitent les conseils d’experts tels qu’architectes d’intérieur et professionnels du home staging. Ils s’occuperont du second œuvre : isolation, ventilation, création de cloisons intérieures… Tout en étant capable de penser l’installation d’une cuisine équipée ou l’aménagement de nouveaux dressings.

Passer par un contactant général pour les professionnels

Les professionnels peuvent avoir de nombreux besoins qui les amènent à se tourner vers un contactant général. Il peut s’agir de revoir l’agencement d’un magasin, de transformer un espace de travail en open space ou de rénover un hall d’accueil.

Plusieurs situations amènent ce type de changement. Lorsque l’entreprise s’installe dans de nouveaux locaux, qui ne sont pas obligatoirement conçus pour son activité. Elle aura besoin alors d’un professionnel qui aura une vision globale de la situation et pourra lui proposer un projet en adéquation avec son mode d’organisation et ses besoins. Si l’entreprise s’implante dans une nouvelle région, elle peut aussi faire appel à un contractant général pour l’aider à se projeter dans une nouvelle construction.
Il arrive encore que les entreprises subissent des sinistres, ce qui les amène à recourir aux conseils des professionnels du bâtiment pour restaurer leurs locaux existants et en profiter pour les améliorer. Enfin, en cas de mutations internes (fusion, accroissement de l’activité, nouveaux modes d’organisation, intégration de nouvelles technologies), une entreprise doit revoir ses locaux pour intégrer le changement.

Dans chaque cas de figure, un contactant général est un bon interlocuteur pour accompagner les entreprises. Son réseau d’experts lui permet de tout de suite évaluer si  le changement nécessite une simple rénovation ou une réhabilitation plus globale. Dans le premier cas, il s’agit plus d’amélioration, en isolant des bureaux au niveau phonique, par exemple, ou en revoyant le design. La réhabilitation implique par contre un changement plus profond, comme lorsque de nouvelles normes réglementaires rentrent en vigueur concernant le bien-être ou la sécurité des collaborateurs au travail.

Le service clé en main du contractant général va être un atout incontestable, car, en matière de projet immobilier d’entreprise, la liste des intervenants est plus longue. Les démarches administratives sont aussi beaucoup plus lourdes, au niveau des autorisations légales à obtenir et au niveau des assurances.

Comme avec les particuliers, le contractant général concentre la réalisation du projet dans une offre globale, définie par un prix ferme et définitif et des délais incompressibles. Il est garant de la qualité de l’ouvrage et en assure la réalisation dans les meilleures conditions logistiques et sociales possibles.
Il rédige au départ le cahier des charges, met au point le planning, le budget et le suivi des travaux, avant d’interroger les différents corps de métier. Tout au long des travaux, il vérifie la qualité et peut accompagner son client sur une éventuelle labellisation de son chantier. Il aide enfin à préparer les équipes au changement dans le respect de la culture de l’entreprise.

La rénovation d’immeubles

maitre d'oeuvre contractant généralUn contactant général peut intervenir dans la restauration et la restructuration de surfaces de bureaux au niveau d’un immeuble complet. Ce type de projet d’envergure s’articule autour du nombre d’étages qu’il concerne, de la complexité des espaces et de la qualité de l’existant. Il implique le conseil et les recommandations de professionnels qualifiés, notamment en ce qui concerne le respect des normes et labels, et la prise en compte des nouveaux usages relatifs au numérique.

Normes techniques et rénovation

Pas facile de s’y repérer dans la jungle des normes toujours plus nombreuses qui accompagne aujourd’hui le réaménagement d’un immeuble en espaces de travail. D’autant plus que plusieurs labels sont aussi à viser en matière d’ergonomie et de performances énergétiques et environnementales pour séduire ensuite des locataires, si le donneur d’ordre des travaux est un potentiel bailleur.
La norme thermique 2012 (RT 2012), qui limite la consommation énergétique des bâtiments, même si elle n’est pas obligatoire dans le cadre d’une rénovation, va se généraliser à l’avenir. Mieux vaut donc la respecter dès maintenant. D’autres normes existent encore, comme celle relative à la consommation électrique (NFC 15-100), la maçonnerie, les canalisations ou l’isolation par l’extérieur.
Les labels se départagent en 2 groupes : ceux relatifs aux performances énergétiques et ceux concernant les performances environnementales. Ces derniers sont les plus nombreux, avec  le label HQE (réduction de l’impact environnemental de la construction), le label Breeam (norme européenne qui fait référence) et la norme Leed (norme internationale). Au niveau des performances énergétiques, un seul label est à respecter, le « BBC rénovation », qui s’applique aux bâtiments non résidentiels.

Les nouveaux usages de l’espace

La conception des espaces de travail a beaucoup évolué, notamment avec l’avènement du numérique. Ils répondent aujourd’hui à de nouveaux besoins de personnalisation des postes et à des usages plus collaboratifs et nomades. Les plans d’un espace de travail doivent donc être de plus en plus simples et lisibles pour permettre aux collaborateurs de s’approprier rapidement l’espace.

Le contractant général va, en préambule, réaliser pour l’entreprise tous ses diagnostiques techniques au niveau des performances du bâtiment : énergétiques, sonores, thermiques, sécurité intérieure et incendie… Cela lui permet ensuite de faire un bilan de l’existant avant d’envisager de casser, reconstruire et repositionner des éléments.